1、没保障,国家不认可的交易行为,无产权保证,时下对小产权房的处理已经已经归纳如城改部分,如拆迁仅能获得少部分赔偿。2、硬件设施差,基本上小产权房都是城中村等部分的集体用地,开发条件与理念决定产品,故在产品设计,园区规划,配套建设等几方面很少有及格。3、并不见得便宜多少,此类房屋都需要一次性付款或根据工程进度付款,最多给你个5年分期付款,资金压力较大,如根据政策产权转正,还需缴纳土地出让金,配套费等相关费用,并不省钱。还真不如按揭买个商品房来的放心。4、如果一定要买,一定记好,买已经有入住的,否则有炸楼的危险。

《士地管理条例》第六十五条第三、四款，禁止在集体所有的土地上开发建设商品房。禁止村民将宅基地上建设的住宅向城镇居民出售；禁止城镇居民购买农村宅基地。 《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》国办发〔2007〕71号，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。 依照法律规定，销售商品房应当具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房销售许可证。小产权房未经士地行政管理部门批准而使用集体所有土地的涉嫌违法用地；小产权房无建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的涉嫌违法建设；小产权房没有取得商品房销售许可证，因而不能办理《*******房屋所有权证书》。 对于小产权房，无论是国土资源部还是国务院，态度向来强硬。建设部提醒消费者，不要购买在集体土地上建设的房屋。“小产权”实际上并不是真正产权，这种房屋既没有土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案。如果非集体经济组织成员购买了此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。此外，建设部还提醒广大消费者，在购买新建商品房过程中，要注意加强风险意识和维权意识，不轻信口头宣传和承诺。无法确定宣传和承诺是否能够兑现的，最好要求开发商以书面合同形式予以确定，否则很难受到法律保护。更重要的是，买房前一定要查验房地产企业是否具备销售房屋的主体资格，购买新建商品房时，须事先了解并查阅所购买的房屋是否取得《商品房预售许可证》。还要查验商品房建设手续，开发建设手续不齐全的房屋，将不能办理产权登记手续。 小产权房能买吗？张律师表示： 目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。所以，市民购买小产权房是不受法律保护的。小产权房在手续全的情况下，也只能算是合格的农民房。 他还表示，现在的小产权方是不能够在市场流通的，一些中介也只是在暗中兜售。严格意义上说，买卖小产权房是违法行为，小产权房也是禁止市场流通的。市民购买小产权房利益受到侵害时，也得不到法律保护。 小产权房存在的法律风险主要有： 1、属于违法用地、违法建设的小产权房有依法被拆除的危险性。 2、小产权房没有取得国家颁发的房屋所有权产权证书，不能合法设定房屋抵押权，不具房屋所有权，不能办理房屋过户手续，不能进行二手房交易。 3、如遇有国家征地或者拆迁的情形，购房者的利益很难得到法律的有效保护。 4、小产权房购房合同属违法，应当认定无效。如果遇有房屋产权纠纷则缺少有效的解决纠纷的依据和法律保护。 5、购买小产权房无法办理贷款，只能一次性付款或分期付款。

买小产权房基本都是追求个性价比,但是仔细算账并不划得来。1、没保障,国家不认可的交易行为,无产权保证,时下对小产权房的处理已经已经归纳如城改部分,如拆迁仅能获得少部分赔偿。2、硬件设施差,基本上小产权房都是城中村等部分的集体用地,开发条件与理念决定产品,故在产品设计,园区规划,配套建设等几方面很少有及格。3、并不见得便宜多少,此类房屋都需要一次性付款或根据工程进度付款,最多给你个5年分期付款,资金压力较大,如根据政策产权转正,还需缴纳土地出让金,配套费等相关费用,并不省钱。还真不如按揭买个商品房来的放心。4、如果一定要买,一定记好,买已经有入住的,否则有炸楼的危险。

您好，很高兴回答你的问题。如果一定要买，一定要买有人住过的。现在对小产权房众说纷纭。关键看自己的能力吧。小产权房就是不能按揭。只能一次性付清。

建议谨慎购买，最近很多地方已经开始集中整治小产权房了

建议最好别买，因为小产权房国家规定是不允许上市交易的。因为小产权房没有法律保障。而且也没有独立的房产证。 确实要买，要注意： １、看开发主体是否合法。实施城中村土地开发的主体可以是村民，还可以是农村集体经济组织依法成立的具备法人资格和房地产开发资质的经济实体，也可以是村委会依法委托的房地产开发企业。但主体一定要取得合法开发土地的资格。 　　２、看是否取得了国有土地使用证。按照有关规定，城中村的开发用地，必须由装修'>武汉市土地整理储备中心征为国有土地，实现土地性质的转变，再通过“招拍挂”方式交给土地使用者使用，并由武汉市国土房产局核发国有土地使用证。 　　３、看是否符合城市规划。城中村改造项目，必须符合城市总体规划，只有符合城市整体规划，购房者的房屋所有权证书才有一定的取得保障。 　　４、看是否取得了建筑工程施工许可证。城中村改造项目应按照《建筑法》的规定，进行报建、招标、施工、监理及组织竣工验收。 　　５、看有没有商品房销(预)售许可证。这是城中村改造项目准许向社会销售的重要标志。城中村改造项目应符合《房地产法》的规定，经武汉市国土房产局审核，各项条件符合有关法律法规的规定，取得商品房销(预)售许可证后，才能向社会销售。

“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”，它并不构成真正法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。 　　目前的“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，连外村农民都不能够买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。 　　和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。这是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。 首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是乡产权房就是非法建筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。 　　既然是合法的，那么乡产权房是否可以购买和转让呢？根据《*******土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。