最高人民法院公告 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于2004年11月23日由最高人民法院审判委员会第1334次会议通过，现予公布，自2005年8月1日起施行。 二○○五年六月十八日 根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，结合民事审判实践，就审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题，制定本解释。 一、土地使用权出让合同纠纷 第一条本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。 第二条开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。 本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。 第三条经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。 当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持;受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。 第四条土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。 第五条受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。 第六条受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。 二、土地使用权转让合同纠纷 第七条本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。 第八条土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。 第十条土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理： (一)已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持; (二)均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持; (三)均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持; (四)合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。 未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。 第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。 第十二条土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。 第十三条土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。 三、合作开发房地产合同纠纷 第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。 第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。 当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。 第十六条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。 第十七条投资数额超出合作开发房地产合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定;因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的，按照约定的投资比例确定;没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。 第十八条房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定;因不可归责于当事人的事由或者当事人过错无法确定的，按照约定的利润分配比例确定。 第十九条在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理;已经受理的，驳回起诉： (一)依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准; (二)房地产建设项目未取得建设工程规划许可证; (三)擅自变更建设工程规划。 因当事人隐瞒建设工程规划变更的事实所造成的损失，由当事人按照过错承担。 第二十条房屋实际建筑面积超出规划建筑面积，经有批准权的人民政府主管部门批准后，当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的，按照约定的利润分配比例确定。对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照约定的投资比例确定;没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。 第二十一条当事人违反规划开发建设的房屋，被有批准权的人民政府主管部门认定为违法建筑责令拆除，当事人对损失承担协商不成的，按照当事人过错确定责任;过错无法确定的，按照约定的投资比例确定责任;没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定责任。 第二十二条合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。 第二十三条合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持。 第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。 第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。 第二十六条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。 第二十七条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。 四、其它 第二十八条本解释自2005年8月1日起施行;施行后受理的第一审案件适用本解释。 本解释施行前最高人民法院发布的司法解释与本解释不一致的，以本解释为准。 最高人民法院负责人就《关于审理涉及国有土地使用权 合同纠纷案件适用法律问题的解释》答记者问 发布时间：2005-06-22 08:49:05 出台司法解释的背景 记者：最高人民法院在2005年6月22日正式公布了《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《解释》)，请您谈谈为什么要出台这一《解释》。 答：随着我国房地产各项制度改革的推进，房地产业得到迅猛发展，但由于我国的物权法体系不完善，市场管理机制不健全，房地产市场的开发、交易行为很不规范，严重阻碍了我国房地产市场的健康发展。《城市房地产管理法》实施10年来，人民法院受理的房地产纠纷案件逐年增加，由于相关法律规定比较原则，人民法院在处理此类纠纷中也遇到了许多具体适用法律的问题。为了指导各级人民法院公正及时地处理房地产纠纷案件，规范房地产市场交易行为，促进房地产市场的健康发展，以《城市房地产管理法》的施行为界，人民法院在审理房地产纠纷案件适用法律上有不同的做法。针对《城市房地产管理法》施行前房地产市场出现的国有土地使用权出让、转让、投资合作建房等问题，最高人民法院于1995年12月27日曾出台了《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》(以下简称《解答》)，考虑到当时的实际情况，《解答》对因欠缺法定条件进行土地使用权出让、转让、合作建房等行为作出补救性规定，即将违法行为补办合法手续的时间放宽至一审诉讼期间，避免了大量无效合同的出现。《城市房地产管理法》实施后，尽管随之出台了不少的行政法规和政策性规定，房地产开发经营行为也较以往有了很大改观，但伴随着我国市场经济结构的调整加快和土地制度改革的深化，我国现行的不动产立法已不能完全适应房地产市场的快速发展，再加上房地产市场机制不健全，房地产开发经营主体借机违法开发经营，导致房地产纠纷案件不断增加，新问题、新情况层出不穷，人民法院在审理此类纠纷时遇到适用法律的难题。为此，我院从2002年开始着手起草关于如何处理《城市房地产管理法》实施后的房地产纠纷的司法解释。期间，起草小组奔赴全国各地进行调研收集情况，召开座谈会广泛征求各级法院、全国人大法工委、国家土地资源部、建设部、装修'>北京市房地产管理局、专家学者、律师、房地产开发企业、北京市消费者协会等各方面意见，并通过人民法院报和中国法院网公开向社会征求意见，收集问题。在反复研究讨论的基础上，经最高法院审判委员会第1267次会议研究通过，于2003年4月28日公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，已于2003年6月1日开始实施。随后，《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》也经最高法院审委会第1334次会议讨论通过并于今天予以公布，2005年8月1日起施行。 集体土地和农用土地不适用《解释》 记者：《解释》调整涉及的土地使用权范围是否包括所有的土地使用权。 答：《土地管理法》第2条规定，我国实行土地全民所有制和劳动群众集体所有制，全民所有即国家所有。与土地所有制相对应，我国目前土地使用权也可分国有土地使用权和集体土地使用权两类。根据《城市房地产管理法》的规定，房地产开发是指在依法取得的国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，由此决定房地产开发所需要的土地仅限于国有土地，而非集体土地;城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。《土地管理法》也明确规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，本《解释》调整的范围只限于涉及国有土地使用权的合同纠纷案件，不包括集体所有土地，这在《解释》的名称中已作出明确界定。 按照《土地管理法》确立的土地用途管制制度和基本农田保护制度，我国土地分为农用地、建设用地和未利用地，严格限制农用地转为建设用地。在国有土地上，对于按照土地利用总体规划划入基本农田保护区的农用地要严格管理，因房地产开发建设需要使用国有建设用地的，可通过出让或者划拨的方式取得;涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。因此，本《解释》调整的国有土地范围为国有建设用地，不包括国有农用地。 不轻易确认合同无效 记者：《解释》在对合同效力的认定上，是如何体现促进房地产市场健康发展和维护稳定的土地交易秩序这一目标的。 答：合同效力的认定不仅关系着土地交易关系的稳定和当事人合法权益的保护，而且关系到房地产市场的有序发展。因此，《解释》根据《合同法》的规定，结合社会现状和审判实际，在对欠缺生效条件合同的效力认定处理上，采取了补救性的措施，即当事人只要在向人民法院起诉前，符合法律、行政法规规定的条件，不存在《合同法》第52条规定的无效情形，就应当认定合同有效，尽量尊重当事人双方的意思表示，不轻易确认合同无效，以促进合同加速履行和社会资源的有效利用。这在《解释》的第2条、第3条、第9条、第11条、第12条、第13条、第15条、第16条均有体现。同时，对当事人订立的隐藏真意的合同，我们按照合同约定的实质内容，作出符合当事人真实意思表示的认定,而不是简单地认定合同无效。此外，在合同的解除上，《解释》严格当事人行使解除权的条件，只有在出现根本违约，合同目的无法实现的情况下，当事人请求解除的才予以支持。这样，人民法院在适用法律过程中既能维护法律的严肃性，又能维护合同交易关系的稳定性，确保房地产市场快速发展。 《解释》实施后开发区管委会订立的出让合同无效 记者：《解释》对当前国务院开展的土地市场整治工作中有关开发区管委会自行出让土地的问题是如何认定和处理的。 答：根据《土地管理法》和《城市房地产管理法》的规定，土地使用权出让合同的出让方为市、县人民政府土地管理部门，其他部门无权出让。但由于以往土地市场管理不规范，特别是对各类开发区内的土地管理缺乏有效措施，导致了一些开发区的国有土地出让、转让呈现无序状态，开发区管委会擅自出让土地的情况较为严重，引发了大量的合同纠纷。针对上述情况，目前国务院已经对全国土地市场部署开展治理整顿工作，其中开发区即为整治的重点。为配合国务院此项工作，我们在制定司法解释时，坚持既要依法规范土地出让行为，同时也要考虑我国实际情况，尽量维护土地市场现有秩序的稳定。为此，在综合相关部门意见的基础上，《解释》对开发区管委会订立的土地使用权合同效力认定作出区别对待的规定。首先，为配合国务院开展的土地市场整治工作，加大促进国土管理部门对土地市场的管理力度，《解释》明确将不具备法定主体资格的开发区管委会与受让人订立的土地使用权出让合同按无效处理，对今后土地出让行为可以给予有效规范。其次，考虑到我国目前实际情况，对开发区管委会遗留下的为数不少的出让土地问题，仍采取一定的补救手段，即在起诉前经过市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定有效，同时为防止追认手段的滥用，有效规范今后的土地出让行为，对追认的范围限定在本《解释》实施之前的情况。《解释》实施以后，开发区管委会再行订立的土地使用权出让合同一律按照无效处理。通过宽严相济的规定，对此类纠纷给予合理解决。 《解释》的出台有利于和谐社会的构建 记者：最后请您谈谈制定这个司法解释的意义。 答：第一、《解释》的公布实施，有利于推动我国房地产市场各项制度的改革和土地交易市场健康有序地发展。房地产业作为国民经济的一个重要支柱产业，关系到我国国民经济的快速发展和综合国力的增强，其发展更将会带动50多个相关产业的发展，并促进旅游、金融、商业等第三产业的发展，为增加财政收入，推动城市经济发展提供物质基础和前提条件。我国房地产各项制度改革的深化，客观上必然要求建立一个功能完善，稳定有序的房地产市场体系，而房地产市场的建立又依赖土地市场和商品房市场的完美结合。土地作为社会发展的重要物质基础，历来是我国一个十分重要的问题，它涉及众多领域，关系到国民经济的全面发展和社会主义和谐社会的构建以及国家、集体、个人的根本利益。自1988年城市国有土地开始实行有偿、有期限使用制度以来，我国的房地产市场体系得以建立并迅猛发展，国家财政收入借此也快速增长。但土地的有限性和不可再生性，决定了必须建立一个高效有序运行的土地市场，以保障土地利用效益的最大化。但由于我国房地产市场仍处于发育阶段，市场功能还不健全，市场交易行为也不规范，引发了许多纠纷，影响了社会的稳定，阻碍了我国房地产各项制度改革的进程。在现行立法尚不完善的情况下，《解释》的出台对规范我国房地产一级市场、二级市场乃至三级市场(即商品房交易市场)的土地交易行为，维护房地产市场秩序，促进市场经济诚信体系的建立和房地产市场的健康发展，都将产生积极的影响。 第二、《解释》的公布实施，有利于保护房地产市场开发经营主体和广大人民群众的合法权益。房地产业作为社会经济发展的基础性、先导性产业，其发展需要一个良好的市场诚信氛围和法律环境，《解释》通过对土地一级市场和二级市场存在的各类纠纷予以公平、及时的解决，有力地维护了房地产市场开发经营主体的利益。房地产市场的有序发展不仅可以促进国民经济的发展，而且与广大人民群众的切身利益密切相关。房地产业在为推动城市基础设施建设提供物质基础和前提条件的同时，更有利于逐步改善城市居民的居住条件。据相关资料表明，随着城镇居民住房的商品化和市场化，目前房地产开发建设的商品房近90%由个人购买，而商品房的开发建设与土地市场具有直接的关系。因此，《解释》在对房地产开发经营主体依法保护的同时，也充分保护了广大人民群众的合法权益，也是人民法院落实执行“司法为民“要求的具体体现。 第三、《解释》的公布实施，有利于法制的统一和社会主义和谐社会的构建。房地产作为不动产，属于民事财产权的范畴，应由物权法进行调整。现行的《土地管理法》和《城市房地产管理法》作为行政性法律，主要是从行政管理的角度对房地产的开发经营行为加以规定。由于目前我国还没有完善的不动产法律，物权法也尚未出台，因此，人民法院在处理法律关系复杂的房地产纠纷案件时缺乏具体明确的法律依据，适用法律不统一。这不仅不利于平等保护当事人的合法权益，也不符合法制统一原则的要求。《解释》的制定出台，为人民法院正确、及时处理房地产纠纷案件，维护房地产市场秩序，公平保护当事人合法权益提供了有力的法律武器。这不仅有利于实现人民法院公正与效率的工作主题，也有利于保障我国法制的统一，而且更有利于促进经济与社会全面发展和社会主义和谐社会的构建。 记者：谢谢! 最高人民法院2005年6月22日出台了《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《解释》)，将于今年8月1日起施行。8月1日后起诉到法院的案件都将适用该司法解释。 《解释》主要是三部分内容：一是土地使用权出让合同纠纷;二是土地使用权转让合同纠纷;三是合作开发房地产合同纠纷;需要注意的是，《解释》调整涉及的土地使用权范围仅仅指国有建设用地使用权，不包括集体土地和国有农用地。 《解释》第一部分共六条(1—6)，规定了关于土地使用权出让合同纠纷案件适用法律的问题，需要特别注意的是第二条：“开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让书合同，应当认定无效”，也就是说土地使用权出让合同的出让方必须是市、县人民政府土地管理部门，这与我国《土地管理法》和《城市房地产管理法》的相关规定是一致的。《解释》明确将不具备法定主体资格的开发区管委会与受让人订立的土地使用权出让合同按无效处理，意在对今后土地出让行为给予规范。其次，《解释》对开发区管委会历史遗留下的为数不少的出让土地问题，仍给予一定的补救手段，即在起诉前经过市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定有效，同时为防止追认手段的滥用，对追认的范围限定在《解释》实施之前的情况。 另外，《解释》第三条规定：协议出让的土地使用权出让金不得低于订立合同时当地政府按照国家规定确立的最低价，否则价款条款无效。这种情形在目前操作中也时有发生，应当引起注意。 上述规定对于在二、三线城市寻找土地项目的公司，特别具有指导意义，因为这些地区的土地出让主体、程序等相对宽松，但同时也带来操作不规范的问题，这次司法解释将上述问题进行了明确，对于我们今后类似项目的操作很有指导意义。 《解释》的第二部分共七条(7—13)，规定了土地使用权转让合同纠纷案件的法律适用问题，涉及了两类土地使用权的转让，即出让土地使用权的转让(第七、八、九、十条)和划拨土地使用权的转让(第十一、十二、十三条)。 关于出让土地使用权的转让，《解释》对两种不规范情况下的转让行为作出有效认定：一是未办理土地使用权变更登记手续的土地转让合同有效(第八条)。这条规定在司法解释起草阶段征求意见时，争议较大，现《解释》的规定可能采纳了最终占优势的意见：即虽然《土地管理法》等法律法规规定，土地使用权转让应办理土地变更登记或过户登记手续，但这应该是合同签订后及合同履行中的一项法定义务和法定程序，而非合同生效的法定条件，故转让合同有效。这也是此次司法解释的一个重要特征和原则：不轻易确认合同无效。因为合同效力的认定不仅关系着土地交易关系的稳定和当事人合法权益的保护，而且关系到房地产市场的有序发展。因此，《解释》根据《合同法》的规定，结合实际情况，在对欠缺生效条件合同的效力认定处理上，采取了补救性的措施，即当事人只要在向人民法院起诉前，符合法律、行政法规规定的条件，不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，就应当认定合同有效，尽量尊重当事人双方的意思表示，不轻易确认合同无效。 需要注意的是：此次司法解释将“无效”补证为“有效”的时间界限限定在“起诉前”，而在一九九五最高人民法院年颁布的《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》这一司法解释中，上述时间界限是限定在“一审诉讼期间”。根据九五年的司法解释，在起诉时案件事实和合同效力是不确定的，尚存在变动的因素，这显然不利于法院的审理，与现代司法理念不相符，故此次司法解释对上述时间界限的变动应该是科学的，更有利于维护司法裁判的权威性，同时在一定程度上也有利于土地交易秩序的稳定。上述原则在《解释》的第二条、第九条、第十一条、第十六条均有所体现。 关于划拨土地使用权的转让，根据《城市房地产管理法》第三十九条规定，划拨土地使用权的转让应当报有批准权的人民政府审批。对于不符合此项规定的划拨土地使用权转让，《解释》视不同情况作出不同的规定：一是作为有效转让合同的处理(第十一条)，即在起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，认定合同有效。这条规定同样是允许“弥补”、不轻易确认合同无效原则的体现。二是作为有效补偿合同的处理(第十二、十三条)，即在起诉前经有批准权的人民政府批准并决定由受让方办理出让手续或决定将该土地使用权划拨给受让方使用的，因为此时土地转让关系实际发生在政府和受让方之间，故原转让合同可按补偿性质的合同来处理，这是符合相关法律规定的。 《解释》第二部分重点关注条款为第十条，该条规定了对“一地数转”情形的处理原则，即对待数个有效土地转让合同采取的排序原则是：一、登记优先;二、均没有登记的，先行合法占有者优先;三、既未登记，也未合法占有，则先行支付土地款者优先;四、前几个条件均不具备，则以合同成立在先者优先。上述规定，对我们在土地项目转让中有较大的借鉴意义，从控制风险的角度讲，我们应确保符合第一或第二位的条件，也就是说要么登记，要么先占，如果退到第三或第四位条件，从受让方来说就比较难以防范潜在风险。 《解释》第三部分共十四条(14—27)，规定了合作开发房地产合同纠纷案件的法律适用问题。该部分对于合作开发合同认定的要件进行了明确：即“共同投资、共享利润、共担风险”，值得注意的是此次司法解释不再将“共同经营”作为认定合作开发的必要条件。这一原则在第24、25、26、27条均有所体现。 同时，该部分也对合作开发中的经营资质，项目合法性、买受人利益保护进行了强调。但总体来说，因为合作开发房地产的情形比较复杂，各地情况也不同，该部分规定条款对于项目合作开发操作相对规范的公司来说，借鉴意义可能不大。 引言： 最高人民法院关于房地产先后颁布了三个司法解释，现在所要讲的这个司法解释是2005年6月颁布的。 现在最高院在审理关于房地产案件时有三个司法解释：一是关于土地使用权，二是关于建设工程(2004月10月颁布，2005年1月1日施行)，三是关于商品房买卖(2003年4月颁布，2003年6月1日开始施行)。现在司法实践中各级人民法院办理房地产案件基本上按照这三个司法解释操作。 今天主要讲第一个司法解释：《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》。 《解释》一共28条，其主要内容分为三部分： (一)土地使用权出让合同纠纷; (二)土地使用权转让合同纠纷; (三)合作开发房地产合同纠纷。 一、《解释》的主要内容 (一)土地使用权出让合同纠纷 第1条：土地使用权出让合同 “本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。” 第2条：开发区管理委员会出让土地行为的处理 “开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。 本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。” 第3条：协议出让土地价格的确定 “经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效 当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持;受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。” 第4条：对未办理批准手续合同的处理 “土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。” 第5条：土地出让金的调整 “受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。” 第6条：对擅自改变土地用途合同的处理 “受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。” (二)土地使用权转让合同纠纷 第7条：土地使用权转让合同 “本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。” 第8条：未办理权属变更登记的合同有效 “土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。” 第9条：未取得土地使用权证的转让合同的效力认定 “转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。” 第10条：一地数转合同的处理原则 “土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理： (一)已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持; (二)均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持; (三)均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持; (四)合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。 未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。” 第11条：划拨土地转让未经批准的无效 “土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。” 第12条：划拨土地转为出让土地的纠纷处理 “土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。” 第13条：划拨土地直接转让的纠纷处理 “土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”

1、因的效力引发的纠纷 　　土地使用权出让合同本身是有效还是无效的问题，不仅是常常引发争议，为此形成纠纷和诉讼，而且合同效力的争议往往也是引发出让合同履行方面纠纷的诱因。一个程序规范、内容合法的土地使用权出让合同，不仅可以得到法律上的承认，而且其履行也能得到法律的保障，从而有效地避免合同当事人的毁约和违约行为，使合同得到顺利地履行。一些效力存在争议的出让合同，往往是出让程序和合同内容存在瑕疵，由此导致合同履行的困难。比如因未履行土地出让的前置审批手续，而使后续的规划、建设手续无法办理，导致工程无法开发建设。同时，程序和内容上的瑕疵，也给了当事人违约的理由和机会，当一方因自身的原因或无力履约时，往往通过找出合同程序和内容上的违法之外，请求确认出让合同无效，从而摆脱自己应当承担的违约责任。此时，出让合同的效力就成为纠纷的焦点。 　　按照《司法解释》的规定，常见的无效合同或部分无效合同的情形主要有两种：(1)因土地使用权出让合同出让主体不符合法律规定而无效。按照法律规定，土地使用权出让合同的出让方主体只能是市、县人民政府土地管理部门，如果在2005年8月1日以后仍以各类开发区管理委员会的名义签订国有土地使用权出让合同，就应当被认定为无效，而此前以开发区管理委员会名义签订的国有土地使用权出让合同在，如果在起诉前没有得到政府土地管理部门的追认，也会被认定为无效合同。(2)经市、县人民政府同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，则该价格条款可被认定无效。需要指出的是《司法解释》所列的两种无效情形仅此两种别无其他。如果有证据表明土地使用权出让合同的签订或其内容有《合同法》第52条规定的五种情形之一，即“(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”此时，仍可以确认土地使用权出让合同无效。另外，合同标的本身不合法也可以导致合同无效。比如在实践中经常发生的将未办妥或农转用手续的集体土地非法无效。比如在实践中经常发生的将未办妥土地征用或农转用手续的集体土地非法出让，其土地使用权出让合同，就会因为出让标的不符合法律规定而被认定无效。 　　另外应该注意的是，按照有关法律和以往的司法审判实践，以前因未办理出让批准手续而多被认定为无效的土地使用权出让合同，按现在《司法解释》的规定，则不被认定为无效合同，而是在因未办理批准手续而不能交付土地时，赋予受让方合同解除权。 　　2、因土地使用权出让方式选择引发的纠纷 按照《管理法》等有关法律、法规和政府规章的规定，国有土地使用权出让的方式主要有：协议、招标、拍卖和挂牌四种。具体采用何种出让方式，其决定权一直掌握在政府土地管理部门手中。特别是2002年7月1日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定》(11号令)之前，政府土地管理部门更是利用对一级土地市场土地供应的绝对垄断特权，对于土地出让方式的选择随心所欲。不管就某幅土地潜在用地意向者有多少，政府土地管理部门最热衷、最惯用的出让方式就是一对一的协议出让。那时由于对政府采用协议方式出让经营性土地使用权还没有禁止性规定，因此本来有机会获得平等竞价机会的用地意向者也没有机会和理由对此提异议。现在11号令已明确规定：“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”其他用途的土地“供应计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。”按照这些规定，如果政府土地主管部门应当采用招标、拍卖、挂牌方式出让国有土地，但其仍然采用协议方式，并因此而剥夺了其他潜在用地意向者平等参与竞买的权利，则任何潜在用地者均可提出异议。事实上，无论是11号令出台前还是出台后，因政府土地管理部门暗箱操作，而失去机会的用地意向者提出异议引发争议的不在少数，只不过为此向人民法院提起诉讼的还不多，大多是通过行政程序寻求解决办法。 　　关于潜在用地者是否享有诉权的问题，理论界和实务界均在争论，笔者持肯定的意见。因为这种出让方式剥夺了潜在用地者的公平竞买权，其出让结果也必然损害了其期得利益。这种出让行为与潜在用地者也有法律上的利害关系。只不过这种纠纷引发的多为行政诉讼。 　　3、因不公平竞买(卖)行为引发的纠纷 　　采用招标、拍卖或挂牌的方式出让国有土地使用权也并不一定就能解决所有问题，市场化也不是包医百病的灵丹妙药。尤其是在我们实行市场经济的初级阶段，市场化的法律制度还没有完全建立起来的情况下，公开的竞买方式也有漏洞。从2002年开始由国家强力推行的出让国有经营性土地使用权的招拍挂方式在实践中也屡出问题。比如在招标拍卖过程中常见的“串通投票”、“陪标”、“陪拍”等等行为，投标人或竞买人为了既达到法定投标和竞买人数，又能保证自己低价成交，拉上几个公司假投标、假报价。这种陪标和陪拍方式已非个别现象，在一些地方已成了业内行规：“这次你陪我，下次我陪你。”还有招标时，招标人和投标人恶意串通，采用“黑白合同”等方式“高价中标，低标成效”，从而既在表面上符合了法定形式，又能在排挤掉其他投标人后，使开标前内定的中标人低价中标。再有为抬高出让价格，而恶意加价，哄抬报价的行为，采用人为抬高竞买资格门槛，限制潜在竞争对手，以保证特定的竞买人中标和成交的手段也是很常见的。以上不公平的竞买行为，不仅使参与竞买的其他竞买者失去了平等竞争的机会，丧失了有希望获得的经济利益，而且管种虚假的招、拍、挂还会给他们造成直接的经济损失。按照法律规定，这种以排挤其他竞争对手为目的的虚假的、不公平的招标、拍卖、挂牌出让行为就属于以“合法形式掩盖非法目的”和“恶意串通损害第三人利益”的行为，有关当事人不仅有权要求确认竞买行为无效，而且可以要求有过错的当事人赔偿损失

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1、因土地出让合同的效力引发的纠纷 土地使用权出让合同本身是有效还是无效的问题，不仅是常常引发争议，为此形成纠纷和诉讼，而且合同效力的争议往往也是引发出让合同履行方面纠纷的诱因。 2、因土地使用权出让方式选择引发的纠纷 按照《城市房地产管理法》等有关法律、法规和政府规章的规定，国有土地使用权出让的方式主要有：协议、招标、拍卖和挂牌四种。 3、因不公平竞买(卖)行为引发的纠纷 采用招标、拍卖或挂牌的方式出让国有土地使用权也并不一定就能解决所有问题，市场化也不是包医百病的 灵丹妙药。 4、随意废标、撤拍、撤牌，不按规定签订土地使用权出让合同引发的纠纷 作为投标人或竞买人，一般在投标或竞买之前都要交纳一笔数额不低的投标或竞买保证金，如果在中标后或竞买成交后不按规定的时间签订正式的土地使用权出让合同，则所交保证金就会被出让方没收。 5、、擅自改变土地用途和使用条件引发的纠纷 我国实行严格的土地用途管制制度，土地用途一经确定，未经法定程序不准擅自变更。对此不仅法律有严格的规定，而且土地使用权出让合同也将这样的规定直接载入其中。 6、因收回土地使用权引发的纠纷 出让方可以收回土地使用权的法定情形主要有如下五种：一是未按照出让合同的约定支付土地使用权出让金的;二是未经出让方和规划主管部门同意擅自改变土地用途的;三是不按出让合同约定的期限动工开发，土地闲置超过两年的;四是土地使用权出让期限届满的;五是根据社会公共利益需要提前收回土地使用权的。 7、因出让方不按出让合同约定的时间和条件供地，不按约定颁发土地使用权证书引发的纠纷 作为土地使用权出让合同的出让方，其主要的合同义务就是按照约定向受让方提供土地，并在受让方付清土地出让金后及时颁发土地使用证书。

你好，依据《物权法》，建设用地使用权是指权利人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，权利人有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立，但新设立的建设用地使用权不得损害已设立的用益物权。 建设用地使用权出让合同是指市、县人民政府土地管理部门以土地所有者的身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，土地使用者支付出让金的合同。依据《物权法》第137条的规定，设立建设用地使用权，可以采取出让或划拨等方式。建设用地使用权的出让可以采用拍卖、招标或协议等方式，但工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竟价的方式出让、采取出让方式设立建设用地使用权，应当订立书面合同，合同一般包括下列条款：当事人的名称和住所;土地界址、面积;建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间;土地用途;使用期限;出让金等费用及其支付方式;解决争议的方法。 建设用地使用权转让合同是指建设用地使用权人将建设用地使用权转让给受让人，受让人支付价款的合同《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行