保障性住房运营管理暂行办法 第一章 总 则 第一条 为完善我市住房保障体系，加强和规范保障性住房运营管理，确保保障性住房有效使用，实现保障性住房可持续发展，根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔2011〕45号)、《公共租赁住房管理办法》(住房和城乡建设部令第 11号)、《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》(黔府办发〔2011〕109号)和《装修'>贵阳市公共租赁住房管理暂行办法》(筑府发〔2011〕32号)，结合本市实际，制定本办法。 第二条 本市云岩区、南明区、花溪区、乌当区、白云区、观山湖区及高新技术开发区、经济技术开发区范围内政府投资建设的廉租住房、公共租赁住房(以下统称保障性住房)运营管理适用本办法。 第三条 保障性住房运营管理主要包括资金筹集、房屋租赁管理和物业服务、复核与退出管理及社区服务管理等内容。 第四条 市住房城乡建设局负责统筹和指导全市保障性住房运营管理工作，政府指定机构(或房屋产权单位，下同)具体实施运营管理；各区人民政府(管委会)负责统筹和指导所辖区域内保障性住房的社区服务和管理。各级财政、民政、物价、公安、工商、税务、商务、教育、城市管理、人力资源和社会保障、住房和城乡建设、住房公积金管理及供水、供电、燃气、广电等部门按照部门职责和项目管理权限做好保障性住房运营管理相关工作。 第二章 运营管理资金的筹集和使用 第五条 保障性住房租金由政府指定机构收取。租金收入严格实行“收支两条线”管理，独立核算，专户管理，专项用于保障性住房维护和管理。保障性住房租金的使用和管理依法接受审计机关的审计监督。 第六条 实行统一物业服务的保障性住房小区，住户应交纳物业服务费用。物业服务费主要用于保障性住房小区共用部位、共用设施设备日常运营、维护，绿地的养护、公共秩序和公共环境卫生的维护及支付公用水电费等。 第七条 保障性住房租金和物业服务费标准由物价部门按审批权限确定，并在保障性住房租赁合同中明确，承租人应一并交纳。确定和调整保障性住房租金标准和物业服务费标准，应当以保证正常运营和维护为原则，综合考虑房屋地段、类别、住房市场租金水平等因素。保障性住房租金不包括承租人租赁期间实际发生的水、电、气、有线电视、通迅等费用。 第八条 保障性住房租金收入按照国家有关规定执行税收优惠政策。 第九条 保障性住房租金收入应缴入同级财政保障性住房专户。同级财政部门视上年度租金收入情况，按不超过租金收入的50% 向政府指定机构预拨保障性住房维修养护费用和运营管理费，该款项每半年拨付一次。政府指定机构应于每年3月、9月向财政部门提出资金拨付申请，财政部门会同住房和城乡建设部门审核后于当年 4月、10月拨付。 第十条 审计部门或由审计部门委托的会计师事务所于每年年终对保障性住房物业服务费开支范围外的运营管理费和维修费用的合理性及支出情况进行审计，并按审计结果进行清算。如确有不足，调整运营管理费、维修费用的标准及所占比例须报同级人民政府研究后再行明确。 第三章 房屋租赁管理和物业服务 第十一条 保障性住房必须经依法验收达到入住条件后才能交付使用。 第十二条 政府指定机构作为保障性住房的出租人。 第十三条 承租家庭办理公共租赁住房入住手续时，应与政府指定机构签订公共租赁住房租赁合同。承租人为保障性住房申请核定表中的申请人，其他入住家庭成员应与保障性住房申请核定表中所列家庭成员一致。 第十四条 保障性住房租赁合同应包括租赁房屋的基本情况、租金标准及调整原则、租金收取方式、租赁期限、修缮责任、合同解除、违反使用规定的责任以及双方权利义务等。租赁合同示范文本由市住房和城乡建设部门推荐使用。 第十五条 政府指定机构应完善入住家庭成员基本信息档案，建立入住家庭管理台帐，并根据家庭成员基本信息变化进行动态更新。公共租赁住房租赁合同签订后15日内，政府指定机构应将配租家庭名单、配租房源、房屋租金等材料报送市和承租家庭所属区住房和城乡建设部门备案。 第十六条 承租家庭因自身原因要求在申请家庭成员间变更承租人的，可向政府指定机构提出申请，并按下列程序办理： (一)承租家庭可推举新的承租人，填写变更书面申请，明确变更原因，政府指定机构核定家庭各项费用均已结清后，收齐承租人身份证、户口本、租赁合同、死亡证明、共同申请人同意变更意见书等材料，报住房和城乡建设部门审核。 (二)住房和城乡建设部门组织所辖社区服务中心或乡镇人民政府对家庭申请情况进行复核，家庭仍符合承租条件的，应在15日内将同意变更意见反馈给政府指定机构。 (三)政府指定机构在接到住房和城乡建设部门反馈意见5日内，为家庭办理承租人变更手续，合同期限不变。 第十七条 承租家庭因人口变化需调整配租住房，或因子女入学等家庭原因申请在同套型调换配租住房地点的，承租家庭可向政府指定机构提出申请，经市住房和城乡建设部门审核后，政府指定机构予以调整或调换。具体申请程序和办理时限按第十六条相关规定执行。 第十八条 政府指定机构可委托有资质的专业物业服务企业提供物业服务。配建的保障性住房，可纳入项目所在小区的统一物业服务。物业服务企业在同等条件下应优先聘用小区内有就业能力和就业意向的保障家庭人员。 第十九条 政府指定机构或委托的物业服务企业应承担以下服务工作： (一)掌握保障性住房住户入住情况，协助住户办理入住、退出等相关手续；协助住房保障部门建立保障性住房相关管理档案； (二)定期走访住户，及时处理住户房屋使用方面的意见和建议； (三)开展日常巡查，及时处理住户违章搭建、擅自改变房屋用途或违规拆改房屋等行为； (四)及时掌握擅自转租、转借、转让、调换、空置及非法从事经营活动等情况并报住房和城乡建设部门； (五)受理住户的房屋报修，负责房屋维修工作；并定期公布小区房屋和公共设施的维修、维护情况及资金的使用情况； (六)通过对小区现有场地和公共服务设施的充分利用和合理改造，因地制宜，按照有关规定建设“邻里中心”、商业服务场所、农贸市场等便民服务设施，改善和提升保障家庭的生活品质； (七)收缴房屋租金，并提供便捷化服务，实现房屋租金收取及缴纳水、电、煤气费用等“一站式服务”；