一是拆迁资产的补偿费用，包括：无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿等; 二是停产停业损失，以实际情况而定，一般既包括实际经营损失也可酌情包括预期经营损失； 三是拆迁补偿费用，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用; 四是基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。

征地拆迁：农村集体土地房屋征收补偿计算方法 徐庆春 2011-10-10 最近，笔者在电视、网络、新闻媒体中看到一些，有关关于农村征地拆迁补偿的新闻，地方政府是怎么怎么的为农民着想，又是怎么怎么的对农民进行了合理补偿。不过，笔者读后心里总不是滋味。 前几天，笔者看到一则对农民征地补偿新闻,一个城市征收农民土地，一块同样的，两个价，80%的土地按每亩8万(120元/平方米)给付，20%的土地按每亩100万(1500元/平方米)给付，这说明农民的土地至少值1500元1平方米的，同一块儿地能给出两个价来，不知道当地政府是怎么考虑的，土地要是你的，这种征收法，你会同意吗？耐人寻味。 还有，在农权网上看到一则帖子，征收农民的房屋政府给补偿每平方米400元，不知道当地政府是怎么的想的，以笔者当地农民建房为例，农民建设一所新房子，每平方米就得花约1500元，试想，这样的补偿，让农民怎么购建房屋，又怎么来生活。 还有，就是农民的土地同地不同价，给农民的土地分片定价。装修'>无锡调整征地补偿标准 全市划分为一、二类地区。这就好比说，同样的土地种稻子，你能说同样的大米在市场卖出两个价？农民的土地作为生产、生活必要的要素，不能完全等同于市场，要考虑农民的长远生计，显然这种征地补偿方式是不合理的。 目前建于，集体土地、房屋的征收法律法规滞后，不健全。那么，在情况下，农民在征地拆迁中，怎样来计算补偿款才合理？尊重农民，保障农民长远生计？在征地拆迁补偿款计算中，农民应当必要考虑的因素，应当注意的问题，只有抓住要点才能在征地拆迁中得到较合理的补偿。这里笔者，给农民朋友一个思路，供农民在征地拆迁维权中参考。 农民在计算土地、房屋补偿款时，首先要了解：集体土地所有权、使用权及土地市场价值等相关法律常用名词，才能更好地维护农民合法的权益 集体土地所有权 《土地管理法》(2004年8月28日修正)第八条：土地所有权归属，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”《确定土地所有权和使用权的若干规定》(1995年3月11日 ﹝1995﹞国土﹝籍﹞字第26号 自1995年5月1日起施行)第十九条规定：集体土地所有权，“土地改革时分给农民并颁发了土地所有证的土地，属于农民集体所有；实施《六十条》时确定为集体所有的土地，属农民集体所有。” 依据《*******土地管理法》第4条之规定，我国实行土地用途管制制度，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转用建设用地、控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用。因此，凡是未按照土地利用总体规划确定的用途使用土地的行为都属于非法占用农用地的范畴。 地方政府非法占用农用地的情形主要有以下五种：弄虚作假，主要是指使用土地的地方政府，虽然占地经过有权机关批准并且取得了用地手续，但是他的用地手续是通过弄虚作假骗取来的，因此不具有合法性。地方政府最常用的手法是，将基本农田或其它农用地撂荒成未利用地向有具有土地审批权的管理机关申报。少报多占，主要指超出批准用地的面积占用土地。比如，某建设项目被批准占用土地50亩，在实施建设的过程中，却占用了500亩，超占的50亩不具有合法性。未批先占，是指用地地方政府未取得占用土地的批准文件以及办理用地手续即占用土地的行为。未转先占，即未经依法批转土地利用就占用农用地的违法行为。未征先占，即未经土地征收程序改变土地权属就占用农用地的违法行为。 由此可见，没有取得手续批文违法占地，农民有权拒绝征地。 土地使用权 《土地管理法》第九条规定：土地使用权，“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。”《确定土地所有权和使用权的若干规定》(1995年3月11日 ﹝1995﹞国土﹝籍﹞字第26号 自1995年5月1日起施行)第四十三条规定：集体土地建设用地使用权，“乡(镇)村办企业事业单位和个人依法使用农民集体土地进行非农业建设的，可依法确定使用者集体土地建设用地使用权。” 现行的土地管理法律将土地的所有权和使用权相分离的基本原则，也就是说，虽然国家和农民集体拥有土地，但是政府机构、企事业单位、社会团体、个人等都可以在符合法律规定的情况下，办理相关合法的手续，取得合理利用土地的权利关获得收益。但是，这并不意味着其对土地的使用可以不受任何限制，还是应当承担保护，管理和合理利用土地的义务，根据土地的属性不同，科学合理使用土地。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。因此，强占乱占侵犯农民土地使用权的行为都错误的违法行为。 依据《宪法》、《民法》、《物权法》、《农村土地承包法》等相关的国家法律上来看，农村土地的承包经营权是一种用益权，物权最重要的特征就是直接支配和保护之绝对性。物权的直接支配性，指物权人得依自己的意思，无须他人意思或行为之介入，对标的物为管领处分的权利。物权的绝对性，指物权人于其标的的物之支配领域内，非经其同意，任何人均不得侵入或干涉，否则即构成违法。对于农村集体所有的土地，农民作为农村集体经济的成员取得其承包经营权，属于用益权。这种用益权一经设立，就具有物权的属性，即具有排除包括有权人(发包人)在内的一切人的干涉和侵害。 还有，***总理在十届人大四次会议结束后举行的记者招待会上，答中外记者说的话：“中国的总理懂得一个道理，就是知难不难，迎难而上，知难而进，永不退缩，不言失败。我们说要给农民的土地经营权以长期的保障，15年不变，30年不变，就是说永远不变。必须实行最严格的耕地保护制度，必须保护农民对土地生产经营的自主权，占用农民土地必须给予应有的补偿。土地出让金主要应该给予农民。必须依法严惩那些违背法律、强占乱占农民土地的人。” 《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》(2009年中央1号文件)也明确规定：“稳定农村土地承包关系。抓紧修订、完善相关法律法规和政策，赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系保持稳定并长久不变。强化对土地承包经营权的物权保护，做好集体土地所有权确权登记颁证工作，将权属落实到法定行使所有权的集体组织；稳步开展土地承包经营权登记试点，把承包地块的面积、空间位置和权属证书落实到农户，严禁借机调整土地承包关系，坚决禁止和纠正违法收回农民承包土地的行为。” 这些规定都远远地突破了《土地管理法》、《农村土地承包法》中农民土地使用权限的所规定，都足以证明，农民的土地承包权使用长久不变。因此，在土地征收中，只是按照《土地管理法》中所规定的，来进行征收，这对农民都是不公平、不合理的。 了解了土地的所有权、使用权，可以说，地方政府目前的征地拆迁90%以上的都是违法的，因此，农民可要求最高的补偿。 土地自身价值 价值规律是商品经济的基本规律，是商品生产和商品交换的基本规律。只要存在商品生产和商品交换，就存在价值规律。(1)价值规律是商品经济的基本规律，但并不是商品经济中唯一的经济规律。商品经济中有许多经济规律，价值规律是基本的规律。(2)价值规律作为商品经济的基本规律，同其他任何规律一样，是客观的，是不以人的意志为转移的。土地作为三大生产要素之一，在社会经济可持续发展战略中起着基础性、决定性作用。土地有偿使用，要符合价值规律。同样的土地，国有土地就有市场价值，集体土地就不具有市场价值，显然，这是不符价值规律，也是不符合逻辑的。 便于农民朋友理解，这里多提一嘴，什么是土地自身价值？如果农民的土地不值钱，那政府、开发商就不会对农民的土地眼红了。打个不确切比方，就是农民的土地很值钱，假如说农民的土地是一个聚宝盆，年年会给农民家送钱，就是秋天土地里的收成，因为农民的收成有了钱就可以无忧无虑世世代代地去生活。这时候，有人要卖农民的“聚宝盆”，要断了你的生路，对农民而言“生路”值多少钱？事实上这个“生路”就是这里所讲的土地自身价值。因此，农民为了生存，为了活命，就不能轻易要卖掉的。即使是卖也应是合理的，得保障农民自身的长远生存。 尽管集体土地，还沿用着计划经济的落后的管理模式，但土地自身的市场价值以充分显现出来，如果农民的土地不值钱，那在征地拆迁中就不会制造流血伤亡事件了。《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》(2008年10月12日中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过)文件精神提出“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。”这改变了农村集体土地只能被行政征收才能成为建设用地的做法，体现了追求城乡协调发展的科学精神，摆脱传统建设用地管理模式的束缚。 征地拆迁中，有这样一句话：“中国最便宜的是农民的土地，最贵的也是农民的土地”。简直就是对农民的侵略。不给农民一个合理的市场价格，进行合理的补偿，放到谁的头上，谁也不会干的，最终的结局就是抗争，以死来抗争。在征地拆迁中，真正体现土地自身的市场价值，才是对农民最公正的，才是构筑和谐社会，社会主义价值观的充分体现。 关于对同地价的理解，将农民的土地分类划分等级进行征收的作法不是符合中央文件政策精神 什么是同地同价，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(2004年10月21日 国发〔2004〕28号)：(十二)完善征地补偿办法，征地补偿做到同地同价。笔者理解文件精神是，同地同价应当是指土地在同一地区的的价格应当是相同的价格，不是地方政府所讲

大型企业拆迁项目运作法律服务经验分享 主讲人：雷敬祺 北京盈科(上海)律师事务所合伙人律师 企业拆迁，现在法律上称“企业搬迁”，主要指涉及企业的房屋和土地征收。所谓大型企业这里并没有一个清晰的划分概念，主要特指占有土地较多(比如30亩土地以上)或合法建筑物面积比较大(比如1万平米以上)或拆迁中涉及补偿金额比较高(比如1亿以上)的企业。之所以把大型企业拆迁项目和一般企业拆迁项目区分开来，是因为在实务当中，大型企业拆迁项目和一般企业拆迁项目的谈判筹码、运作思路和法律服务内容是有很大差异的。大型企业由于占有土地比较多、合法建筑面积比较大、补偿金额比较高，因此在拆迁过程中往往具有比较大的谈判筹码，因此并不能用一般法律规定的思维来推进。 笔者雷敬祺律师从自己最近办理的几件大型企业拆迁项目成功案例中，总结出一些共性的经验，供大家分享。部分案例上传在上海动迁法网网站上，感兴趣的朋友可以搜索查看。 第一、利益最大化的运作方向 无论是企业还是个人、大型企业还是小型企业，拆迁过程中的利益最大化，一般指获得最大限度的补偿，总是被拆迁人(被征收人)的终极目标。对于大型企业来说，获得最大限度的现金补偿也是目标，但实现土地置换，重新获得土地或建筑物，更能实现未来利益的最大化。 第二、拆迁评估权的争取 按照法律规定，选择评估公司的游戏规则是政府部门指定5家有相应资质的评估公司，被拆迁企业只能在指定的5家当中选择其中1家。从规则制定的本身来看，已经把评估结果的空间堵死，无论如何选择，评估结果都在可控范围之内。小型企业拆迁无法突破固有的规则，因此，按照法律规定的套路推进，很难获得理想的补偿结果。大型企业拆迁项目，由于大型企业本身的资源优势，使得其在拆迁谈判中具有较大的话语权，因此，拆迁评估权的争取往往是必须的环节。 第三、细节决定结果 1、法律服务的内容更多。大型企业拆迁项目涉及的法律服务内容和流程都是比较完善的，从与政府的搬迁框架协议、会议纪要、备忘录，甚至必要时候的行政复议和行政诉讼，搬迁损失报告的制作等等。 2、做好最坏的准备。过程决定结果，在没有最终签订补偿协议之前，一切都存在变数，对于企业来说，必须做好最坏情况的准备，做好不同情况的应对的预案，这样才能做好心中有数。 3、不要遗漏一切可以争取的损失补偿。对于企业拆迁，法律规定的补偿很原则，无非就是被征收房屋的市场评估价格、设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用、停产停业损失补偿，而在实践操作中，对于企业来说，一切合理损失的补偿都可以主张。往往有些损失真实存在，而法律上并无明确规定可以获得补偿，比如过渡期间重新租赁场地的租金、无形资产的损失等。 4、盲目做钉子户拿不到高补偿。钉子户已经成为中国拆迁中的必然存在的现象，很多个人钉子户确实以此获得的高额的拆迁补偿。因而，某些小型企业的老板也往往效仿，一开始就放出狠话，不到多少补偿死也不会搬走，但是，结果大部分是不如人意的。由于蛮干，他们放弃了很多可以争取自己权益的机会，也忽视了个人与企业的区别，在中国做企业，特别是要把企业做大做强，受到的牵制还是很多的。因此，大型企业拆迁项目的运作，是要有智慧的。 综上，大型企业拆迁项目的运作，要依法进行，但又不能陷入法律规定的固有思路；要有理有节，不能盲目放弃权利；要有准备，不能放松思想。这样，才能实现企业拆迁利益最大化的目标。

第一，替代土地的租金价差损失。 企业的经营场地一般是通过租赁得来，租赁合同一般都是10年以上的长期租赁合同，合同约定的租金一般会比较低，但是，拆迁之后重新租赁同样的场地，必然产生租金的差价。随着物价的不断上涨以及可利用土地的不断减少，替代土地的租金价差损失是一笔很大的数字。 第二，经营损失/停业停产损失。 根据企业经营范围和营业创收，拆迁导致企业停产停业的时间会有所不同，造成的损失也不同。 第三，地上物的损失(房屋、机器设备等固定资产)。 地上物包括房屋、临时建筑、树木花草、道路、机器设备等。可搬迁的，折价补偿，不可搬迁的，应全部补偿。这些损失需要专业的评估公司参与。 4 第四，搬迁费用。根据搬迁所需要的人力物力协商确定。 5 第五，解聘员工的安置补偿费用。 拆迁如果导致员工解聘，那么，应当根据具体跟员工的劳动合同，结果劳动法有关规定给予补偿。 6 第六，无形资产的损失。 无形资产损失难以测算，是争议比较大的一个赔偿项目。但是企业长期经营形成的品牌价值确实存在，搬迁后必然造成这样长期积累的知名度受损。目前实践中是协商补偿或者用有形损失的充足补偿来弥补。 注意事项 以上赔偿项目根据选择货币补偿安置还是场地房屋调换安置会有所不同，并非全部项目都补偿。补偿以“适当”为原则，但是，何种程序为“适当”，需要被拆迁企业及代理律师准备大量的前期工作。 希望能帮到您！

这个按照当地的政策来定的，你可以去拆迁办看看这些资料