产权式酒店销售模式探讨 产权式酒店 是以酒店的房间为单位， 开发商将每间客房分割成独 立产权 ( 拥有产权证 ) 分别出售给投资者。 投资者一般都将客房委托酒 店管理公司统一出租经营， 以获取年度客房经营利润， 同时投资者享 有酒店管理公司赠送的一定时限的免费入住权的酒店类型。 近来，随着经济的不断发展，各类产权式酒店日益增多，不少产 权式酒店在营销过程中， 多以交易双方事先约定的某种收益， 比如百 分之十几的年回报、 消费者在购房后可享受几年之内零月供或者一年 之内可入住几天等诸多好处， 吸引投资者购买。 我国的产权式酒店发 展历程中， 大致可以分以下几种： “时权酒店”、 “退休住宅”、 “投 资型酒店”。这其中，“投资型酒店”类产权式酒店所占比重最大。 产权式酒店在海南这样旅游业发达的地区已形成相当的气候。 产权式 酒店同一般商品房在出售和售后物业管理上有较大不同， 我国至今也 未就此出台专门的法律法规等， 所以， 现阶段产权式酒店的发展是相 对自由的。 但从以往的经验看， 产权式酒店项目在操作方式上存在以下风险。 ◎风险一： 产权不能分割 如果政府相关部门不允许开发商擅自分割销售原始批准设计为 大空间的商业用房，那么，单独的酒店客房就不能办出“小产证”， 即消费者无法获得独立产权。 ◎风险二： 产权的模糊性 即使开发商能为投资者办出“小产证”，产权式酒店的性质也决 定了该产权具有依赖性和模糊性。第一，从功能来说，产权式酒店是 个具有综合服务功能的经营实体，除了客房以外，还有餐饮、娱乐等 配套设施。离开这些配套设施，客房的独立使用价值不大。第二，产 权式酒店配套设施及共用部位的所有权属性不明确。 客房出售后， 酒 店配套设施的所有权属于谁，是投资者共有，还是属于开发商 ? 其产 权在法律上存在模糊性。 ◎风险三： 经营风险 因为酒店必须整体经营， 因此产权式酒店产权业主对酒店管理公 司具有一定的依赖性。购买者能够自始自终保证自己利益的前提就 是，产权式酒店要一直经营良好，这样，才能让酒店经营者有足够的 利益， 进而保证让投资者获得持续性的“高回报。 如果酒店经营不善， 投资者利益难以实现，加上业主分散，难以达成统一意见，容易导致 纠纷。 ◎风险四： 法律风险 根据国家建设部实施的《商品房销售管理办法》第 2 章第 11 条 规定， “房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式 销售商品房。 房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的 方式销售未竣工商品房。” 国家工商行政管理局发布实施的《房地 产广告发布暂行规定》第 16 条也明确规定：“房地产广告中不得出 现融资或者变相融资的内容， 不得含有升值或者投资回报的承诺。 ” 在产权式酒店销售过程中， 不可避免的要说明回报率， 和收益预期等 内容， 是否属于“返本销售”， 产权式酒店在操作上是否涉嫌违反上 述规定。 由于投资者在投资产权式酒店的时候有诸多顾虑， 在进行投资的 时候越来越慎重。 同时， 因为产权式酒店在销售及售后过程中容易产 生纠纷，不排除国家今后将严格限制产权式酒店的开发建设的可能