中国保监会最近拟在装修'>北京、上海、广州、武汉开展“以房养老”保险试点。虽然此前以房养老的尝试并不算顺利，市场相对反应平淡，但此次带有破局意义的试点计划在再次表明政府寻求解决养老问题新途径的决心的同时，也重燃起公众对这一新型养老模式的兴趣。 “以房养老”适合哪类老人 “以房养老”俗称“倒按揭”，是一种将住房抵押与终身年金相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。 记者在一家寿险公司看到了保监会下发的《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》。根据意见，以房养老保险产品的投保人群限定为60岁以上、拥有房屋完全独立产权的老年人。 专家认为，目前城镇化进程已经过半，很多家庭都有了住房，这意味着采取“以房养老”的办法是可行的。而以房养老概念的提出，也反映出政府对于我国进入老龄化社会后在养老问题上表现出来的复杂性和现实性的清醒认识 ，仅仅靠政府解决养老问题已经是力不从心。 不过专家同时指出，考虑到我国的国情，倒按揭模式只适合部分老人，“特别是对于孤寡老人、失独家庭，以房养老概念的推行阻力可能相对小一些，可行性高一些。” 武汉科技大学金融证券研究所所长董登新说，“让现在的老人全盘接受以房养老概念比较难，因为有些老人会担心子女认为自己不信任他们，担心会加深两代人的隔阂。中国人讲究奉献，老人身故之前即使是穷到只剩下一只手镯，那也是要留给子孙后代的，何况是房子这样的大件。即便是家有不孝子，老人终究也往往会把房子过继给他们。”董登新说。 记者随机采访了几名武汉市民，他们均表示暂时不会考虑把房产抵押出去。年过半百的陈先生说：“我还是相信养儿防老，家里的几套房子都会留给儿子。” “以房养老”划算不划算 记者从业内人士处得知，部分寿险公司对“以房养老”保险试点态度比较积极，此前在保监会就征集试点方案过程中，平安、新华、泰康、合众等保险公司都递交了方案。 从产品具体形态看，“以房养老”保险产品分为参与型和非参与型。参与型产品，保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品，保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保人。 基于此，记者算了一笔账，以一名60岁老人投保参与型“以房养老”为例，如果他在武汉的房产评估值为100万元左右，按照我国老年人平均预期寿命75岁，以现行贷款利率15年倒按揭，老人每月可领养老金8747元，此金额显然高于武汉房租均价。由于“以房养老”每个月拿到的钱更多，且房屋可继续居住，显然比传统的一次性卖房养老更划算。 但这只是停留在理论上的预测，事实上还有很多拦路虎在阻碍着交易的达成，其中最大的难点还是来自于民众和保险公司对于房产的估值的分歧和博弈。 以汉口某楼盘房价为例，2010年，房子均价约3000元/平方米。而今，当地房价冲上9000元，甚至过万。在房价继续上涨的背景下，即便房产市场有泡沫，但民众在预期房价上涨的情况下把房子反按揭，其心理预期的估价肯定比现价高。 业内人士指出，为规避未来楼市价格波动的风险，保险企业很有可能保守评估未来房价，比如将现市值100万的房产评估成70万，甚至更低，以期借此保证保险公司能够盈利。而这样做就意味着可以提供给抵押人的养老费用与民众的预期差距较大。 “以房养老”试点谨慎 规模有限 据了解，为